A gestão condominial deve ser fiscalizada pelos condôminos e, em caso de falta de transparência e ineficiência, recomenda-se que os moradores considerem a possibilidade de destituir o síndico. No entanto, muitos moradores insatisfeitos têm dificuldades para identificar irregularidades e mau uso de recursos. Dessa forma, é importante buscar suporte jurídico para analisar o caso do condomínio e orientar sobre as medidas cabíveis.

Problemas na gestão de um condomínio podem surgir de várias formas, mas um dos principais sinais de alerta é o desrespeito às leis e convenção condominial. “Na hierarquia de normas que devem ser observadas na gestão de um condomínio, a Constituição Federal de 1988 é a primeira, sendo que abaixo dela está o Código Civil, seguido pelas leis federais, estaduais e municipais. E, internamente no condomínio, deve-se respeitar a Convenção e o regulamento interno. Essa hierarquização é o que prevalece”, explica a advogada Fernanda Macedo, que é mestre em Direitos Fundamentais, professora universitária de Direito Civil e síndica profissional.

Obrigatoriamente, a convenção do condomínio trará as determinações dos artigos 1.332 ao 1.334 do Código Civil. No entanto, uma determinada convenção pode ir além e estipular diretrizes, como um teto de gastos, regras e prazos para prestação de contas e envio de proposta orçamentária anual, a existência e o papel de um conselho fiscal e até mesmo orientações para a contratação de seguro condominial. Dessa forma, é importante que os condôminos tenham apoio jurídico para analisar a documentação. “O síndico deverá fazer cumprir as regras, prezando pela legalidade de sua gestão e observância do interesse coletivo e da segurança jurídica”, afirma Fernanda.

Irregularidades no condomínio

Estudar os detalhes da convenção é o primeiro passo para conseguir listar as possíveis irregularidades. De modo geral, o desrespeito às normas do condomínio e à legislação aplicável, bem como o mau atendimento aos condôminos são motivos de preocupação. “A tomada de decisões que importem em uso das receitas do condomínio de modo a criar gastos sem justificativa e em desacordo com as normas em vigência são motivos passíveis de gerar a destituição do síndico”, orienta Fernanda.

Para justificar a destituição, os condôminos também podem comprovar que a gestão é ineficiente. “A má conservação das áreas comuns, falta de transparência e de concorrência para contratar fornecedores, problemas na formação e cumprimento de contratos, ausência de documentação técnica ou descumprimento de normas durante a execução de obras no condomínio também justificam a destituição”, esclarece a advogada.

Os condôminos devem entender que cada um tem o direito de fiscalizar a gestão condominial e obter informações sobre despesas, bem como acessar documentos sobre obras, atas de reuniões e de assembleias. “Não deve existir sigilo sobre a gestão condominial. Os condôminos devem ficar em alerta quando houver maus resultados financeiros, aumento de cota condominial sem previsão orçamentária que a justifique e propostas frequentes de rateio extra. Esses fatores podem indicar que a gestão é ineficiente”, orienta Fernanda.

Como destituir o síndico?

Para destituir o síndico, é necessário seguir um procedimento específico, por meio de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). De acordo com o Código Civil, a AGE pode ser convocada por pelo menos um quarto dos condôminos, que assinam um edital específico para a convocação, respeitando também os prazos e determinações da convenção do condomínio.

Na data marcada, é recomendado que as irregularidades sejam apresentadas com clareza e seja dada a oportunidade de que o síndico renuncie ao cargo. Se for negada a renúncia, a votação tem início e a destituição pode ser consolidada com os votos da maioria absoluta dos presentes na AGE, exceto quando a convenção for posterior ao Código Civil de 2002 e impor outro quórum.

De acordo com a advogada, na mesma assembleia pode ser realizada a eleição de um novo síndico ou uma nova assembleia pode ser convocada para este fim. “É importante que todo o processo seja acompanhado por um advogado e seja registrado adequadamente em ata para garantir a legitimidade das decisões e evitar questionamentos futuros”, afirma Fernanda.

A destituição de síndico é uma importante ferramenta de defesa do condomínio. Essa solução legal e democrática está prevista no art. 1.349 do Código Civil. “Quando o gestor age de forma prejudicial e onerosa, os condôminos têm o direito de intervir para defender o patrimônio. Nesse caso, recomenda-se a mobilização e união dos proprietários para destituir”, conclui a advogada.

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SOBRE A ADVOGADA

Profissional com mais de 20 anos de experiência na advocacia, a Dra. Fernanda Macedo atua na área de Direito Civil (família, consumidor, imobiliário e condominial) em São Paulo, além de ser professora universitária nas disciplinas de Direito do Consumidor, Processo Civil, Prática Jurídica e Direito Condominial.

A profissional é mestre em Direitos Fundamentais pela UNIFIEO (2012), pós-graduada em Processo Civil pela PUC-SP (2011), pós-graduada em Direito Empresarial pela UNIFIEO (2008) e bacharel em Direito pela UNIFIEO (2001).

Fernanda Macedo também atua como síndica profissional e assessora juridicamente inúmeros condomínios. Além disso, é integrante da equipe de especialistas do canal no YouTube “Direito com Elas”, apresentando conteúdos sobre sua área de atuação.